Real Estate Riches
Bohatství v nemovitostech, v originále Real Estate Riches autora Dolfa de Roose je poutavým zamyšlením o pokladech skrytých v nemovitostech. Svoji knihu začíná otázkou: „Proč jsou nemovitosti tak dobré?“ Odpověď spočívá ve čtyřech magických otázkách.
Otázka č. 1: „Jakou dolarovou hodnotu akcií můžete koupit za 100 000 USD v hotovosti?“ Není v tom žádný trik ani chyták, samozřejmě, že rovných 100 000 USD. V ten okamžik kdy kliknete na obrazovku nakoupíte za rovných 100 000 USD (nebereme v úvahu transakční náklady).
Srovnejme to s nemovitostmi: Jakou hodnotu nemovitosti můžete koupit za 100 000 USD v hotovosti?
No můžete koupit nemovitost v hodnotě 100 000 USD. Také můžete koupit nemovitost, která má hodnotu 200 000 USD, tak že si vezmete 50 % hypotéku na kupní cenu. Mohli byste koupit i nemovitost s hodnotou 300 000 USD s hypotékou 66 %. Dokonce byste mohli koupit nemovitost v hodnotě 1 000 000 USD s hypotékou 90 %.
Když koupíte rozumně, nájemné z takové koupě by mělo krýt Vaše náklady. Pointa je v tom, že pokud nakoupíte akcie použijete svoji hotovost. Když koupíte nemovitost obecně Vám banky na ni rády půjčí peníze.
Otázka č. 2: „Jaká je hodnota akcií v okamžiku koupě, když investujete 100 000 USD v hotovosti?“ V okamžiku kdy tyto akcie nakoupíte budou mít opět hodnotu rovných 100 000 USD. Koupíte-li za svých 100 000 USD hotovosti nemovitost za 1 000 000 USD s použitím 90 % hypotéky, jaká bude hodnota této nemovitosti?
Může se stát, že koupíte nemovitost za 1 000 000 USD a bude mít hodnotu jen 650 000 USD? Ano, děje se to každý den. Může se stát, že koupíte za 1 000 000 USD nemovitost, která má hodnotu 1,5 mio USD? Ano, děje se to každý den. Ve skutečnosti je mnohem snazší udělat dobrý obchod než koupit chameleona. Banka by Vám na něj totiž nepůjčila peníze, jejich vlastní odhadce se bude zajímat spíše o hodnotu než o kupní cenu.
Otázka č. 3: „Když nakoupíte portfolio za kupní cenu 100 000 USD a hodnota portfolia je 100 000 USD, co Vy osobně můžete udělat proto, aby se zvýšila jeho hodnota?“
Můžete kupovat více výrobků své společnosti. Můžete napsat řediteli společnosti a popřát mu mnoho pracovních úspěchů, ale víc toho asi neděláte.
Můžete zvýšit hodnotu své nemovitosti? No samozřejmě, že můžete. Můžete malovat, tapetovat, vyměňovat, bourat, stavět, co Vás napadne.
Otázka č. 4: „Máte portfolio v hodnotě 100 000 USD, za které zaplatili 100 000 USD v hotovosti. Hodnota portfolia se zdvojnásobila. Co musíte udělat, aby jste si užili navýšení hodnoty?“
Všichni investoři na burze řeknou: „prodat“. Chcete-li dostat svůj zisk nebo celou investici nazpět, musíte prodat. Prodávat nemovitost může být ta nejhloupější věc na světě. Proč prodávat? Jednou vlastníte aktivum, které vám generuje příjem, které je indexován inflací. Budete-li tedy chtít svůj zisk, pak se jednoduše u banky refinancujete. Nejhezčí na tom je, že půjčky nejsou předmětem zdanění, tudíž pokud dostanete svoje peníze zpátky, neplatíte daně.
De Rooss se dále v knize zabývá problematikou nalezení vhodných nemovitostí a vysvětluje pravidlo 100:10:3:1. Jinými slovy řečeno: "Podíváte se na 100 nemovitostí, na 10 z nich uděláte nabídku; 3 z nich ji budou prodávající akceptovat a 1 nemovitost skutečně koupíte".
Dále se zabývá správou nemovitostí, rozdíly mezi rezidenčními a podnikatelskými realitami, daněmi a vyjednáváním v obchodě.
Knihu hodnotím obvyklým způsobem od 1 do 10 na 7.
LV